审理法院：最高人民法院

案 号：（2021）最高法民申2936号

案 由： 案外人执行异议之诉

裁判日期： 2021年5月24日

争议焦点：买受人对讼争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益

裁判要旨： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书

（2021）最高法民申2936号

再审申请人（一审原告、二审上诉人、案外人）：陈**，男，1963年4月1日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。

被申请人（一审被告、二审被上诉人、申请执行人）：**村民委员会，住所地福建省**。

被申请人（一审第三人、被执行人）：**房地产开发有限公司，住所地福建省福州市五一中路132号民航广场1208房。

被申请人（一审第三人、被执行人）：**大酒店有限公司，住所地福建省福州市新店镇金城投资区。

再审申请人陈**因与被申请人**村民委员会（以下简称**村委会）、**房地产开发有限公司（以下简称**公司）、**大酒店有限公司案外人执行异议之诉一案，不服福建省高级人民法院（2020）闽民终**号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

陈**依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定向本院申请再审。请求：1.依法撤销(2020)闽民终**号民事判决，改判支持申请人的一审诉讼请求;2.确认陈**对案涉房产享有所有权;3.本案一、二审及再审诉讼费用全部由被申请人承担。事实与理由：生效判决以陈**与**公司之间商品房交易的真实性无法确认为由，对陈**的诉讼请求不予支持，缺乏法律依据。陈**已支付全部购房款，并在法院查封前已经合法占有诉争房屋。未办理产权过户登记并非陈**自身过错原因造成，陈**对讼争房屋享有足以排除强制执行的民事权利，一、二审判决认定事实明显错误。

本院经审查认为,本案再审审查的焦点问题在于陈**对讼争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，结合陈**的再审请求与理由以及相关案件事实，对陈**就讼争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益分析认定如下：

第一，关于在人民法院查封之前是否签订了合法有效的买卖合同的问题。陈**提交了案涉三处房产的《福州市房屋（转移）登记申请表》，该表“申请事由”处记载“因未售，申请产权保留”，此与陈**所主张的商品房交易内容相矛盾。案涉《商品房预售合同》就付款方式约定，乙方应于合同签订后3日内向甲方预交人民币1000元作为定金；乙方所付购房款必须存入预售款监管账户。而在本案中，陈**与**公司的实际履行情况与合同约定内容不相符。另根据《商品房预售合同》第十五、十六条可知，双方签约后一个月内应依法向福州市房地产交易管理所登记备案且合同经登记备案后生效，而陈**并未提供福州市房地产交易管理所的登记备案证明。故而，在陈**所提供证据材料与其所主张事实相悖，各方当事人并未按合同内容实际履行以及无法确认案涉合同效力的情况下，本院无法确认陈**与**公司之间关于案涉房产的商品房交易的真实性。

第二，关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被陈**合法占有的问题。根据一、二审法院查明的事实，目前案涉房产中的2#楼03店面、2#楼04店面由陈**占有使用；2#楼110单元房产与3#楼112、113单元房产打通为一体，且目前由陈**出租他人使用。

第三，关于案涉房屋价款是否全部支付的问题。陈**仅提供了**公司开具的三张收据用以证明其支付了全部购房款，但陈**提供的用以证明已付全部购房款的证据与《商品房预售合同》就付款方式的约定不符，且没有转账凭证或者**公司相应的入账记录，陈**也未能提供其他证明材料予以佐证，故应由其自行承担举证证明不利的法律后果。

第四，关于案涉房屋是否属于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。根据陈**提供的《房屋登记簿》记载，**公司于2010年5月25日进行保留登记，案涉房产始具备过户登记条件。而陈**提供的《福州市不动产登记和房屋交易申请表》及《权证遗失申请补证具结书》仅可证明**公司的补证申请时间为2016年12月，并不能证明权证遗失的时间，亦不能证明交房后直至2016年12月非因陈**的原因不能办理过户登记。另外，陈**自认金银城广场3#楼112、113单元房产目前登记在其妻子名下，并已于2010年5月办理了权属登记手续。在诉争房屋所在房地产项目的其他房屋已经为其他买受人办理了权属登记的情况下，案外人如不能举证证明诉争房屋未能办理过户登记确实存在不得归责于己的特殊情况，人民法院难以认定案外人关于非因自身原因未办理过户登记之主张成立。因此，本案不满足执行异议和复议规定第二十八条关于阻却执行的要件，陈**对讼争房产不享有足以排除强制执行的民事权益，原审判决并无不当。

综上，陈**的再审请求与理由，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回陈**的再审申请。

审判长 李延忱

审判员 黄 鹏

审判员 郁 琳

二〇二一年五月二十四日

法官助理高玥

书记员汤陈**

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