审理法院：中华人民共和国最高人民法院案 号：（2021）最高法民终550号案 由： 执行异议之诉纠纷裁判日期： 2021年6月1日争议焦点： 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，能够排除执行的情形裁判要旨： 《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2021）最高法民终550号

上诉人（一审原告）：程**，男，1988年4月12日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。被上诉人（一审被告）：**银行股份有限公司大东支行，住所地辽宁省沈阳市大东区小二台子。被上诉人（一审被告）：**开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市大东区观泉路。被上诉人（一审被告）：谷*，女，1981年8月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。一审第三人：**（集团）有限公司，住所地辽宁省抚顺市望花区工农街黑山路。上诉人程**因与被上诉人**银行股份有限公司大东支行（以下简称**大东支行）、**开发有限公司（以下简称**公司）、谷*及一审第三人**（集团）有限公司（以下简称**公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2019）辽民初**号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年4月27日公开开庭审理了本案。上诉人程**及其委托诉讼代理人李**远、阎驰，被上诉人**大东支行的委托诉讼代理人丁云鹏，一审第三人**公司的委托诉讼代理人古赛男到庭参加诉讼。被上诉人**公司、谷*经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。程**上诉请求：依法撤销原判，发回重审或依法改判；本案诉讼费由**大东支行、**公司、谷*承担。主要事实和理由：（一）程**在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。一审法院于2014年10月23日首次查封沈阳市大东区观泉路50-4号第12幢1-18-1号房屋（以下简称案涉房屋），后因查封期限届满未办理续封手续，于2016年11月15日再次查封案涉房屋，故首次查封的效力消灭，本案对案涉房屋的查封效力始于2016年11月15日。案涉《商品房买卖合同》签订于2014年10月31日，在首次查封失效之后、再次查封之前，故应认定在查封前已形成了合法有效的书面买卖合同关系。（二）程**系商品房消费者，在购买案涉房屋时名下无其他用于居住的房屋，其名下现有住宅一处，系因开发商多年无法交付房屋，为结婚需要另行购买的，登记日期为2016年6月1日。此种情况下程**购买其他用于居住的房屋实为人之常情，不应以此否定其商品房消费者身份。（三）程**作为消费者在案涉房屋于2016年11月15日被查封前签订了《商品房买卖合同》，交纳全额购房款，取得了《销售不动产统一发票》，已实际占有该房屋，且未能办理产权过户系因房屋被查封。故其符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的适用条件，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，享有足以排除强制执行的民事权益。**大东支行辩称，原判事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要理由：（一）不动产物权变动应以登记为生效要件，案涉房屋未登记于程**名下，其请求确认案涉房屋归其所有无事实和法律依据。（二）程**不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，不能排除担保物权等优先权利的强制执行。1.程**与**公司之间系民间借贷关系，案涉房屋实际是其间以房抵债协议的标的物，故程**并非第二十九条规定的法律优先保护的解决居住生存权的房屋消费者。2.案涉《商品房买卖合同》签订于法院首次查封之后，**大东支行在首次查封期限届满前向法院提交续封申请，不存在再次查封的情况，即便存在断档，首次查封已经产生对外公示效力，不影响对合同签订于首次查封之后的认定。故程**主张以2016年11月15日作为首次查封时间没有事实和法律依据。3.判定是否有其他用于居住的房屋包括购买案涉房屋时及提起执行异议和执行异议之诉时。程**提起执行异议时名下另有一套住宅房屋，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。**公司辩称，程**不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定，请求驳回上诉，维持原判。主要理由：（一）本案应适用《执行异议与复议规定》第二十九条进行审理。该条是消费者物权期待权能排除强制执行的特别规定，是对《执行异议和复议规定》第二十七条但书条款的具体解释，更是对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的具体化，程**的普通债权若想对抗工程价款优先受偿权及抵押权必须适用第二十九条，对此《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条也作出了规定。（二）程**上诉请求和理由不符合法定条件。案涉《商品房买卖合同》签订于2014年10月31日，在案涉房屋于2014年10月23日首次查封之后。另其名下已有其他用于居住的房屋，可以满足基本生活需求，不涉及消费者生存权保护。（三）案涉房屋查封时间应以2014年10月23日为准。《执行异议和复议规定》将“查封之前”作为时间节点的立法意图是设立客观时间点，防止案外人权利滥用和串通对抗执行。法院查封措施具有公示性和约束力，在案涉房屋被查封之后仍继续签订买卖合同或占有房屋，不具备正当性与合法性，更未被赋予轮候的权利。故针对同一案件、同一案涉房屋，法院首次查封后即产生对外公示效力，即便两次查封存在时间空档，也不影响签订合同或占有行为在首次查封之后的事实。程**向一审法院起诉请求：1.停止对案涉房屋的执行并依法解除查封；2.确认程**为案涉房屋的所有权人；3.**大东支行、**公司、谷*承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：**大东支行诉**公司、谷*金融借款合同纠纷一案，一审法院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判决：一、解除**大东支行与**公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、**公司于本判决生效后十日内给付**大东支行贷款本金173353460.86元；三、**公司于本判决生效后十日内给付**大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33353460.86元（5000万元扣除已还本金16646539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、**大东支行对**公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷*对**公司的上述债务承担连带给付责任。谷*在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向**公司追偿；六、驳回**大东支行的其他诉讼请求。**公司不服一审法院一审判决提出上诉，最高人民法院于2015年9月22日作出（2015）民二终字第127号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。在该案一审审理期间，根据**大东支行的财产保全申请，一审法院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结**公司相当于人民币189105832.69元的财产，于2014年10月23日查封了**公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产（含案涉房屋）。2016年10月25日，一审法院作出（2015）辽执65号民事裁定，于2016年11月15日再次查封了上述房产。2019年3月18日，程**作为案外人对查封案涉房屋提出书面异议，一审法院于2019年5月20日作出（2019）辽执异22号执行裁定，认为虽然程**在一审法院查封案涉房屋前已与**公司签订了书面买卖合同，并已支付全部购房款，但程**名下有其他用于居住的房屋，故依据前述《执行异议和复议规定》第二十九条规定，程**对案涉房屋所享有的权利不足以排除人民法院的强制执行，裁定驳回程**的异议请求。程**不服，向一审法院提起本案诉讼。另查明：2011年1月30日，程**与**公司签订《“观泉路50号”项目团购房协议》（协议顺序号190）。约定：程**自愿预定购买由**公司开发建设的“观泉路50号”项目商品房，按建筑面积93.20m2，团购单价3680元/m2，房款总金额为人民币343000元。按照**公司的营销计划，程**应在2011年7月15日前在指定房源范围内选定楼号、房号。如因**公司原因导致本协议无法履行，**公司除返还购房款外，须按年利率24%计算赔偿程**的利息损失。程**如未在2011年7月15日前选定楼号、房号，本协议自动解除。**公司于2012年7月30日前全部退还程**已交房款，并由**公司赔偿程**损失。**公司、程**分别在协议上盖章签字。协议签订后，程**即以其父程绍杰账户向谷*个人账户存款343000元。2012年12月1日，程**向**公司转账13096元，**公司为程**开具金额为356096元的现金《收款收据》，载明收款事由为团购13#1-10-2。2012年8月9日、8月21日及2013年11月11日，**公司分别取得三份《预售许可证》，许可证号为12338、12358、13627。2014年10月31日，程**与**公司签订《商品房买卖合同》，约定：程**购买由**公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50-4号第12幢1-18-1号预售商品房，建筑面积122.27m2，单价为4349.37元/m2，房屋价款531798元。合同第六条付款方式及期限中载明程**已一次性交齐全部房款。2015年11月28日，**公司向程**开具了金额为551798元的《销售不动产统一发票》，载明销售不动产为沈阳市大东区观泉路50-4号1-18-1。2016年6月22日，**公司向程**出具《**地产<50号公馆>入住通知书》，载明：**地产《50号公馆》已通过竣工验收，并具备入住条件。程**应于2016年6月22日到50号公馆15-14号网点办理入住手续。此后，程**向**公司支付购房款155705元，根据程**提交的缴款凭证记载其向**公司支付购房款合计511801元。程**为证明已实际占有案涉房屋，提交2015年11月20日沈阳水务集团有限公司开具的《居民水费收据》，2016年3月8日辽宁省电力有限公司沈阳供电公司开具的交费收据，2016年6月22日沈阳盈德物业管理有限公司开具的物业费等《专用收款收据》，2017年9月4日沈阳华瑞供热有限责任公司开具的2016-2017年度、2017-2018年度居民取暖费增值税普通发票。根据沈阳市不动产登记中心出具的《房屋电子登记（簿）查询证明》记载，程**名下另有位于沈阳市皇姑区房屋一处，面积116.10ｍ2，设计用途为住宅，登记日期为2016年6月1日。再查明：2016年8月26日，一审法院作出（2016）辽民终610号民事判决，判决：一、维持沈阳市中级人民法院（2015）沈中民六初字第18号民事判决第一项、第二项、第三项；二、**公司对**公司欠付其工程款50346316元就**50号公馆第四标段项目建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。一审法院认为，程**提起案外人执行异议之诉，应当对程**就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，并按照《执行异议和复议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条相关规定予以审查和认定。关于程**与**公司签订书面商品房买卖合同时间的认定问题。因**公司开发建设“观泉路50号”项目团购引发的诉讼为系列案件，另案当事人向一审法院提交了《团购返款确认书》《选房协议》等证据，已有生效法律文书依此认定此类团购协议实为借款合同。本案中，各方当事人虽未提交证据证明存在团购返款付息等事实，但《“观泉路50号”项目团购房协议》约定购买的商品房并非案涉争议房屋，且程**亦未以该团购协议作为证据向一审法院提出相应主张，故应当以案涉《商品房买卖合同》的签订时间，即2014年10月31日，认定为签订合法有效书面买卖合同的时间，并依此对照《执行异议和复议规定》予以裁判。根据已查明事实，一审法院于2014年10月23日查封了**公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产（含案涉房屋），前述《商品房买卖合同》的签订时间在人民法院查封之后。关于程**主张一审法院于2016年10月25日作出（2015）辽执65号民事裁定再次查封案涉房屋时已超出首次查封期限，首次查封的效力自然灭失，应以第二次新的查封时间确定为本案查封时间的问题。一审法院认为，因法院于2014年10月23日首次查封案涉房屋后即对外产生法律效力，案涉《商品房买卖合同》签订时案涉房屋尚在查封期间，故第二次查封的时间及期限不影响程**在法院查封案涉房屋后才签订书面买卖合同及占有案涉房屋事实的认定。故此节不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形。根据《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中既涉及抵押权人的抵押权，又存在第三人的建设工程价款优先受偿权，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，对符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者，为保护其生存权而作出例外规定。现程**名下另有位于沈阳市皇姑区房屋一处，亦不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，故对其排除强制执行的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，现案涉房屋物权登记并未发生变更，如前所述，程**就执行标的亦不享有足以排除强制执行的民事权益，程**提出由一审法院确认其为案涉房屋所有权人的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持。综上，程**就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院判决：驳回程**的诉讼请求。案件受理费9118元（程**已预交），由程**负担。二审期间双方当事人均未提交新证据。本院二审对于一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，二审争议的焦点为程**对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。经查，人民法院对案涉房屋的首次查封时间为2014年10月23日，程**主张案涉房屋的查封时间应为2016年11月15日无事实和法律依据，而程**与**公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年10月31日，晚于案涉房屋的首次查封时间，故程**的主张不符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定。另根据一审法院查明事实，在人民法院针对程**主张排除执行的案涉房屋的执行中，程**名下另有一处可用于居住的房屋（沈阳市皇姑区，面积116.10ｍ2），虽然该房屋于2016年6月1日购买但不能改变在案涉房屋执行中程**名下确有其他可用于居住的房屋的基本事实。故程**的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，一审法院对程**关于其享有排除强制执行民事权益的主张不予支持，并无不当。综上，程**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判

。二审案件受理费9118元，由程**负担。

本判决为终审判决。

审判长 张树明

审判员 向国慧

审判员 郑 勇

二〇二一年六月一日

书记员 修俊妍